本期投资提示：

　　房地产行业数据：上周(22/1/8-22/1/15)45 个重点城市新房合计成交519 万平米，环比+29%；其中，一二线环比+34%、三四线环比+7%；1 月一手房月成交同比-33%，较21 年12 月下降15pct；其中，一二线同比-25%、三四线同比-58%，分别较21 年12 月-11pct 和-25pct。上周14 个重点城市二手房成交114 万平米，环比+41%；1 月累计成交同比-30%，较21 年12 月+12pct。库存方面，上周15 城推盘223 万平米，对应周成交/推盘比0.94 倍，最近3 个月(21 年10-12 月)分别为1.15倍、0.73 倍和1.00 倍。截至上周末，15 城可售面积为9,689 万平米，环比+0.1%；3个月移动平均去化月数为10.8 个月，环比下降0.1 个月，行业总体仍处于低库存阶段。

　　主要政策新闻：宏观方面，国务院 “十四五”规划《纲要》明确围绕保障性住房等做好融资、用地等保障，深化投资审批制度改革。行业政策方面，最高院明确对于监管账户中监管额度内的款项，不得采取扣划措施，不得影响账户内资金依法依规使用；住建部住房保障司负责人潘伟表示，“十四五”期间，40 个重点城市初步计划新增650 万套(间)。因城施策方面，北京老旧小区改造可提取住房公积金，危楼改建住房最高可贷70 万，加强共有产权住房政府产权份额代持机构管理；成都房地产业商会召集多家房企就如何提升企业信用等级等进行讨论；北海市购买第二套住房或申请第二次住房公积金贷款的缴存职工家庭最低首付款比例由60%下调至40%。信贷方面，南京房贷利率降到6%以内。市场方面，70 个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比下跌的城市个数在2021 年下半年以来持续增多。

　　公司动态跟踪：房企12 月单月及全年销售额：金科股份单月134 亿元(-52.0%)，全年1,876 亿元(-16.0%)，首开股份单月82 亿元(-58.8%)，全年1,149 亿元(+6.9%)，华侨城A 单月70 亿元(-68.8%)，全年825 亿元(-21%)，龙湖集团单月397 亿元(+42.7%)，全年2,901 亿元(+7.2%)，世茂集团单月112 亿元(-70.1%)，全年2,691 亿元(-10.4%)，新力控股集团单月6 亿元(-99.6%)，全年815 亿元(-28.3%)； 合景泰富集团单月101 亿元(-21.4%)，全年1,038 亿元(+0.9%)；滨江集团拟申请注册发行不超过(含) 35 亿元的中期票据和不超过(含)35 亿元的短期融资券；龙湖集团计划发行不超过28 亿元公司债；融创中国拟以10 港元/股配售股份，筹资5.8 亿美元；招商蛇口30 亿元并购票据于1 月12 日完成注册。

　　一周板块回顾：板块表现方面，SW 房地产指数下跌3.5%，沪深300 指数下跌1.98%，相对收益为-1.52%，板块表现弱于大市，在28 个板块排名中排第23 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前5 位的房地产个股分别为：新华联、天业股份、长春经开、中润资源、万方发展，上周涨跌幅排名后5 位的房地产个股分别为招商蛇口、莱茵置业、宜华健康、保利地产、中体产业。物业管理板块个股平均上涨0.78%，沪深300指数下跌1.98%，相对收益为2.76%，板块表现强于大市。当前主流AH 房企21/22PE均值分别为4.4/3.9 倍；物管21/22PE 均值分别为21/13 倍。

　　投资分析意见：从旧周期框架来看，央行连续发声强调维稳房地产、防控金融风险，政治局会议和中央经济工作会议定调支持合理住房需求，政府维稳暖意已现，政策修复的行业弹性(Beta)仍值得关注；而从新周期框架来看，在行业资金困境和供给端调控深化的双重作用下，行业出清加速竞争减少，推动行业从以往内卷式集中度提升向格局优化的集中度提升跃迁，优质房企有望迎来量质双升、甚至戴维斯双击，格局优化下的成长力量(Alpha)则更值得期待。我们维持房地产板块“看好”评级，推荐：A 股：保利发展、金地集团、新城控股、招商蛇口、金科股份、万科A，建议关注：华侨城A；H 股：龙湖集团、华润置地、旭辉控股、中海外发展、碧桂园、融创中国；并维持物业管理板块“看好”评级，推荐：碧桂园服务、华润万象、保利物业、中海物业、新大正、旭辉永升、绿城服务、宝龙商业、新城悦服务。

　　风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期，房地产税试点力度超预期；物管行业人工成本上行超预期，行业增值服务探索不及预期。

（文章来源：上海申银万国证券研究所）