事件

　　4月25日，杭州2022 年首批集中供地结束，成交总金额826.75亿元，平均溢价率6.41%。本次共出让地块60 宗，成交59宗，流拍1宗，其中23宗封顶转线下竞价，27宗底价成交。

　　主要观点

　　调整竞拍规则，以次高报价原则确定竞得人。本次杭州集中供地的竞拍过程采用“同一时间5宗地块同时竞价，且5宗地块为不同区域”的方式，自由竞价环节节奏加快，考验房企的竞价决策能力。同时还采用了新的竞价规则，地价到达封顶价之后，通过线下“一次报价+摇号”

　　方式，并以次高报价原则确定竞得人。

　　非主城区供应超八成，成交热度区域分化明显。本次杭州土拍中，触及封顶转入一次性竞价的23宗地块大部分位于核心区域，而临安区、富阳区以及余杭区、临平区等非核心区域地块，几乎均以底价成交。

　　同时，从土地区域供给来看，上城、拱墅、滨江、西湖四个主城区供应土地11宗，规划建面占比15.6%，萧山、余杭等非主城区供应土地规划建筑面积占比84.4%。

　　本土房企表现活跃，滨江斩获11宗土地。本轮土拍房企参与热情较高，其中滨江联合体以总价184.35亿摘地11宗；绿城位居第二，以总价146.32亿元摘地7宗，杭州东部城建、萧山城投等地方平台均有斩获。品牌房企如万科以58.22亿元斩获余杭区2宗土地，龙湖集团以10.1亿元拿下上城区1宗土地，越秀地产以20.07亿元拿下临安区三宗土地。

　　投资建议

　　随着因城施策进入深水区，多地出台楼市新政稳定市场预期，调控范围逐步扩张至南京、苏州等高能级城市。杭州此次土拍调整竞拍规则，以次高报价原则确定竞得人，在“限房价、限地价”背景之下，房企利润空间受限，因此开发商更加关注项目销售去化，因此热门地块竞争愈加激烈。

　　短期内，信用环境仍需改善，资金面马太效应凸显，融资成本较低、拥有拿地优势的企业或将受益；中长期来看，经历此次行业深度调整之后，具备融资、拿地优势的品牌房企在未来的竞争中将具备明显优势。相关标的：(1)融资成本低且能在一二线城市持续拿地的龙头房企，如保利发展(600048.SH)、绿城中国(3900.HK)、龙湖集团(0960.HK)、滨江集团(002244.SZ)、华发股份(600325.SH)、信达地产(600657.SH)等；(2)保障性租赁住房建设推动代建需求逐步打开，深耕政府代建多年的绿城管理控股(9979.HK) 。

　　风险提示

　　房地产政策调控超预期；商品房销售不及预期。

（文章来源：上海证券）