今年2月以来，REITs二级市场出现调整。截至4月28日，有5只产品跌破发行价，年初至今27只产品平均跌幅为3.68%。

有机构人士分析认为，此轮下跌既受经营业绩下滑、解禁后的减持压力及利润分派后的价格差异等客观情况的影响，也受价格触及止损线、经营业绩负面信息被过度解读和反应、悲观情绪向其他REITs产品扩散等非理性因素的影响。当前价格已有回归趋势，具备了一定投资价值。

“拉长投资周期来看，REITs的二级市场价格会围绕底层资产的经营情况、分红情况、宏观市场等基本面因素而波动，长期看市场价格不会过多偏离实际资产公允价值。因此，二级市场价格会表现为向产品内在价值回归。”一位业内资深人士称。

他同时称，随着市场经济活动稳步复苏，加之基础资产本身所具有的优良质素，REITs各资产类型板块有望迎来基本面的复苏，我国公募REITs依然具备较强的投资价值。

短期二级市场价格承压，长期投资价值显现？

2023年初至4月28日，已有21只REITs产品跌破2022年末价格，仅有6只REITs年内实现正收益。

分行业来看，除能源板块微涨0.93%外，其他板块均下跌，仓储物流下跌1.07%，保障性租赁租房下跌1.08%，生态环保下跌3.86%，产业园区下跌4.94%，高速公路下跌6.78%。

“REITs的二级市场价格直接影响着投资者的买入成本及实际分派率。投资者可分别关注其二级市场分派率及投资IRR，以衡量二级市场定价水平是否符合自身收益需求。”某机构投资者负责人称。

根据公开数据显示，以4月28日收盘价来计算，产权类产品分派率为3.77%，特许经营权类产品内含报酬率为6%，较以2022年末收盘价分别高出约0.19个百分点和0.53个百分点。其中，以4月28日华夏中国交建REIT收盘价计算，其对应的IRR高达9%。

从公募REITs上市以来的整体收益表现来看，截至2023年4月28日，已上市的27只REITs平均涨幅为11.40%，跑赢同期沪深指数。其中绝大部分公募REITs实现正收益，14只REITs累计收益率超10%，2只REITs累计收益率超30%。

对此，上述业内人士分析称，这说明公募REITs自2021年首批产品上市后整体涨势较好，随着市场经济活动稳步复苏，加之基础资产本身所具有的优良质素，REITs各资产类型板块有望迎来基本面的复苏，再加上产品价格因近期市场下探现已处在价值洼地，区间产品分派率相较其他可比金融产品收益率具有一定吸引力，随着后续业绩逐步修复，长期投资价值将逐步显现。

一般而言，公募REITs的投资价值包括分红和二级市场价差两部分，长期投资更看重产品的分红。REITs的一大特点是将可分配金额按不低于90%的比例向投资者进行分配。

截至4月28日，披露2022年年报的20只公募REITs中，共计14只完成了2022年可供分配金额的实际分配。从分红情况来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，前述14只REITs2022年全年的实际分配金额占可供分配金额的90%，大部分的实际分配比例均在95%以上。在披露的一季报中，高速公路板块可供分配金额完成度均在20%以上，部分REITs超过30%。

上述机构投资者负责人称，基金分红的稳定性主要关注可供分配金额预测的合理性及实际完成度。对于前者，投资者可根据招募说明书中披露的有关信息，判断可供分配金额预测是否已充分评估未来运营期间的潜在风险、是否考虑了其潜在影响。对于实际完成度，投资者可追踪二级市场产品的信息披露情况。

底层资产业绩修复，投资者可关注这些方面

与其他基金产品不同，REITs产品几乎100%投资于底层基础设施项目，因此底层资产的价值决定了REITs的价值。那么27只REITs产品底层资产情况如何，投资者需要关注哪些方面？

“投资者可关注产品估值时各项参数假设，以产权类项目为例，主要参数包括折现率、出租率、市场租金、收缴率等。评估参数应合理反映项目所处区域、经营业态等因素对应的风险，并与项目历史经营趋势基本保持一致性。”上述机构投资者负责人称。

他同时称，作为在二级市场交易的产品，REITs的资产估值还受到利率环境的影响。一般而言，利率水平越低，对于REITs的估值越有利。此外，根据调研发现，当高等级城投债收益率上升时，对REITs市场的价格会产生一定负向影响。投资者可关注公募REITs的预计年化分派率与高等级城投债收益率、国债收益率的差额区间。

具体从底层资产情况来看，截至4月28日，20只REITs产品披露了2022年年报。15只非高速公路REITs中，2022年预测可供分配金额完成率平均为122%，预测收入完成率平均为114%。其中，临港产业园可供分配金额和收入完成率分别达到了142%和165%。

而受所在地区的经济发展状况以及国内宏观经济环境、四季度货车通行费减免10%的政策等因素影响，高速公路行业在2022年整体表现不佳，平均可供分配金额和收入完成率分别为83%和84%。

到今年一季度，高速公路行业业绩有所修复。根据已披露的REITs一季度报，大部分产品的底层资产通行费收入实现同比正增长。

在其他资产板块方面，工业厂房板块中，临港、东久等REITs产品可供分配金额完成度超过25%。仓储物流和保障房两大板块的底层资产出租情况较为稳定，其中首次发布季度报告的嘉实京东仓储REIT，三个底层资产在报告期末时点的出租率均达到100%；华夏华润有巢REIT，2个底层资产在2023年一季度的出租率较2022年有所增长。

上述业内人士表示，展望2023年，随着市场经济活动稳步复苏，加之基础资产本身所具有的优良质素，REITs各资产类型板块有望迎来基本面的复苏，加之产品价格因近期市场下探现已处在价值洼地区间，产品分派率相较其他可比金融产品收益率具有一定吸引力，随着后续业绩逐步修复，市场有望迎来上升动力。